京沪昨天出台了很大力度的楼市新政，我们先重点分析下上海楼市新政的影响，北京也可以按照这个思路进行分析，主要差异就是北京个税与上海不同。

政策分析

上海救市主要有三点：

一、降息

首套利率从4.55%降到4.1%，二套房利率从5.25%降到4.5%。

影响：很小，4.1%也很高，具体可看蝈蝈去年底写的

二、降首付

首套从35%降到了30%，二套从70%降到了50%，临港、嘉定、青浦、奉贤、金山、松江、宝山二套降到40%。

影响：利好二套，但50%还是太高。

三、非普标准改变

从环线总价标准改为面积144平以下为普通住宅，变化巨大。

以前几乎所有的次新住宅都是非普，现在90%+的次新住宅都是普通。

非普、普通住宅影响的是交易税费

1、增值税及附加

5年内，非普与普通无差异

5年以上，非普：（卖出价-买入价）*5.6%，普通：0

2、个税

5年内，非普：2%，普通：1%

5年以上，没变化

3、契税

非普3%，普通1-1.5%

量化评估影响

1、房子满5年不唯一，普通相比非普交易税费变化：

非普：（卖出价-买入价）*5.6%+2%+3%

普通：1%+（1-1.5%）

如果买卖差价很大，交易税费从10%左右降到2%左右；

如果买卖没有差价，交易税费从5%降到2%左右。

2、房子满5年唯一，普通相比非普交易税费变化：

非普：（卖出价-买入价）*5.6%+3%

普通：1-1.5%

如果买卖差价很大，交易税费从8%左右降到1-1.5%；

如果买卖没有差价，交易税费从3%降到1-1.5%左右。

3、房子不满5，普通相比非普交易税费变化：

非普：5.6%+2%+3%

普通：5.6%+1%+（1-1.5%）

交易税费从10.6%降到了7.6-8.1%。

量化分析影响总结：

1、重大利好：满五且买卖差价大的房子（2015年前买入的房子）是重大利好，相当于交易税费打2折左右；

2、明显利好：满五但差价小的次新房（16-18年买入的房子）有明显利好，交易税费大概打4折左右；

3、一般利好：不满五的房子利好一般，交易税费8折左右

对楼市的影响

降利率降首付对目前的楼市影响很小，重点分析下非普标准调整对楼市的影响。

影响一：利好置换

大幅度降低置换成本，预计会有更多的房子挂牌卖出置换，提升市场活跃度；

影响二：利好上海楼市更快触底

交易成本大幅降低，会提升换手率，成交量变大，尽快夯实底部价格，避免现在砸盘式成交的情况不断持续。

影响三：长期会对上海楼市产生深远影响

上海楼市成交价中位数长期在400万左右徘徊，非普放开后，成交中位数预计会不断上升到500万、600万，利好次新、利空老破小。

对短期楼市走势会有什么影响？

蝈蝈认为不会改变目前楼市下跌的趋势，原因是上海目前普遍还是买家承担税费，非普调整相当于帮助买家砍价5个点，但是现在买家普遍是想砍价10个点、20个点……

短期内买家不会因为自己成本降低了，就放弃大刀砍价，卖家也没有加价的底气和能力，短期内的价格走势不会有明显变化。

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下一周数据更新后，我们可以根据上海冰山指数、冰山活跃指数的变化来分析政策对楼市的影响。